その増築大丈夫？ ～中古戸建物件 逗子市小坪 2DK 1,380万～ 旅館業アウツ！１８０日民泊は可能
2019.05.11 不動産情報
さて、今回ご紹介するのは、逗子市小坪の２DK。お値段かなりお手頃です。
どうしてお手頃なのか…その訳をご説明しながら物件のご紹介をしていきましょう。
みなさんキャッシュのご用意をお願いします。
逗子といえば、逗子マリーナが有名ですね。その、逗子マリーナがあるのも「小坪」なんですよ。
逗子市内からは意外とアクセスの悪い逗子マリーナですが、ここからならマリーナのおしゃれな風景が徒歩圏内。
市内の一番西側に位置しており、鎌倉市と隣り合わせの町でもあります。
逗子のことをご存知の方だと、「えー小坪は遠い！」「坂がね…」とか「不便！」っておっしゃる方も正直いらっしゃいます。
でも、この物件は小坪の中でも駅寄りで、コンビニも近くにあるので意外と便利なんです。
バス通りに面しているので、駅からバスに乗ればすぐ。重たい買い物をしたときでも安心です！バス通りですが、そこまで交通量が多い訳ではないので、騒音も心配なさそうです。
ちなみに、駅からここまでは、なだらかな上り坂はあるものの、小坪にありがちな急坂はありませんのでご安心を！
意外と便利な場所にもかかわらず、小坪の自然たっぷりな感じはちゃんと味わえます。
家の裏にも木々が生い茂っていて、正面には緑の山が臨める贅沢な環境！
家の向かいには『CAFE FANDANGO』があるのもポイント。
今日はお休みでしたが、ついつい通って、常連さんになっちゃいそう！
少し駅寄りには、『PANYA COTTO』というパン屋さんも。
喧噪とは無縁の場所にカフェやパン屋さんがあるなんて、なんかお洒落ですね。
私なら、お天気の良い朝には、パンとコーヒー片手にサンルームデッキでモーニングが日課になりそう！
そう。この物件にはサンルームデッキがあるんです。
南向きでお天気の日には気持ちよさそうですよね～
ダークウッド調の色合いがアクセントにもなっていて、この物件のアクセントにもなっています。
でも、実は、このサンルームデッキが問題なんです！！！
ここまで色々なおすすめポイントを記載してきましたが、それは嘘ではありません。なのに、妙にお手頃なのです。
買主さんにとって「お手頃」を裏返すと、売主さんからすると「高く売れない物件」。
前回に引き続き、なんだか難しい話が続きますが、いざ売ろうとしたときに売れにくい事情がまだまだあります。
それでも、買える方が理解したうえで買うのは全く問題ないのですが、
いざ売ろうとしたときに焦らないように、色々と知っておくことはとても大切です。
ということで、売れないポイントシリーズ続編です。
➡売れにくいポイント① 「無届増築で建ぺい率オーバー」
建ぺい率とは、その土地に対しての建築面積の割合を定めた都市計画や建築基準法上のルールのことを言います。
建築面積というと難しいかもしれませんが、壁で囲われていて屋根がついている部分の面積と思っていただければ大きくはずれないと思います。
仮に100㎡の敷地の建ぺい率が60％だったとすると、建築面積は60㎡までとなります。土地があるからといって、目一杯建物を建てて良いわけではないのです。（色々な例外事項はありますが、ここでは省きます）
敷地いっぱいに建物が建つことによって、日当たりが悪くなったり、風通しが悪くなることを避けるためのルールですので、住宅地ほど低い建ぺい率が指定されていることが多いです。
さて、この物件は、敷地面積51㎡、建ぺい率60％の土地に建てられています。
51×60％＝30.6㎡までは建物が占めても良いということになります。
新築時には問題なかったはずなのですが、その後、オーナーさんのほうで「サンルームデッキがあったらいいなー」なんて思って増築をしたようなのですが、まさにそのデッキ部分が建ぺい率オーバーになってしまっているのです。
端的に言うと、違法増築による違法物件です。
家族構成が変わったり、”あったらいいな”を実現させるために、改築や増築をすることがありますよね。
個人住宅にありがちなのですが、工務店やハウスメーカーなどが、きちんとした手続きを踏まずに増改築をすることがあるんです。
「プロに任せているのにそんなことあるの？」と思われるかもしれませんが、あるんです。実際。
法律通りにやろうとすると実現できないから、やっちゃえ！という勢いでやっちゃうことがあるんです。これ、本当です。
本来、新築・増築・改築の際には、行政に建築確認申請というものを提出し、許可を得なければなりません。
その際、行政で法律に適合している物件かどうかをチェックすることになっています。
しかし、今回の物件のように、増築したら絶対に違法になると分かっているものを増築する場合、工務店等の施工業者が”意図的に”申請を出さないことがあります。
オーナーさんも”意図的に申請しない”ことをきちんと分かっていれば良いのですが、残念ながらそうでない場合もあるので、増改築をする際は、きちんと確かめることをお勧めします。
（分かっていたとしても、本来、違法増築はダメですよ。）
違法増築だからといって、すぐに行政から撤去しろ！と指導が入ることは滅多にありません。
よって、普通に使っている分には問題ありません。実際そんな物件たくさんあります。
でも、違法物件を好んで買う人はなかなかいません。
いざ売ろうとしたときに売れない。
無届増築（違法増築）の代償は小さくはないのです。
そんなこと気にしないさ。サンルーム欲しいもん！という方！ご連絡を。
➡売れにくいポイント② 「違法物件はローンがつかない」
金融機関は、できるだけリスクを取りたくないもの。というのは前回お話したとおりですが、
違法物件となるといざというときに売却ができない（＝ローンが回収できない）ことが想定されるので、なかなか貸してくれる金融機関がないのです。
金融機関は不動産のプロではありませんが、一応、図面や登記情報から一通りのチェックをするノウハウは持っています。中には外部の調査機関に調査を依頼する金融機関もあるようです。
変な物件に融資してしまわないように、慎重を期しています。
チェックの過程で、登記情報と現状が一致しているかを確認をしていきます。
届出をせずに増築をしている物件の場合、増築後の増築登記もしていないことが多くみられます。
そうなると、現地を見に行った金融機関の人が、登記情報と現状が異なっていることに気づいて、違法増築状態であることがバレるのです。。
実際にこの物件も増築部分の登記をしていません。
「ばれなきゃ大丈夫でしょ！」というのは非常に危険です。
後から判明した場合には大問題になりますし、大体の場合、バレます。ご注意を。
少し前なら違法物件でもローンを貸してくれる金融機関もありました。
そういった金融機関は、たとえ違法物件であったとしても、売却してお金を回収できるノウハウを持っている関連会社を持っていたり、個人の与信でカバーしてしまおうと判断しているのだと思います。
でも、最近は、前回の記事にも記載したとおり、スルガ銀行の問題やレオパレスの問題も重なり、なかなかローンを借りることが難しいようです。
よって、キャッシュをお持ちの方！場所に対してお値段は非常にお得です。ご連絡お待ちしております。
サンルームデッキもあり、駅からのアクセスもそこそこ良いお手頃物件。
周辺に家も少ないので、民泊用としてもいかがでしょうか？
UNIQUE HOMESでは、ホームページに掲載している他にも、民泊として利用できる物件情報が多数ございます。
この物件は難しいけど、ちょっと話を聞いてみたい！なんていう方も、是非ご連絡くださいませ。
【物件概要】 価格：1,380万円
所 在 逗子市小坪１丁目
交 通 JR 逗子駅より徒歩約18分
JR 逗子駅よりバス約10分 「披露山入口」より2分
そこまでの急坂はありません！
土地面積 51㎡（約15.42坪）
建物面積 55.88㎡（約16.9坪）
土地権利 所有権
地 目 宅地
都市計画 市街化区域
用途地域 第一種住居専用地域
建ぺい率 60％
容 積 率 200％
間 取 り 2DK+サンルームデッキ
建 物 木造スレート葺2階建
築 年 数 平成10年3月築
駐 車 場 無
設 備 公営水道・プロパンガス・公共下水
現 況 居住中
取引態様 一般媒介
引 渡 相談